Kolik bytů máme, jak se vyvíjí nájemné a co bychom měli udělat, aby město dokázalo ovlivňovat dostupnost bydlení i v budoucnu
Bydlení patří mezi témata, která se dotýkají prakticky každého města. Poděbrady nejsou výjimkou. Město roste, mění se věková struktura obyvatel a současně se mění i ceny bydlení. Otázkou proto není jen to, kolik bytů máme dnes, ale také jaký bytový fond budeme potřebovat za deset nebo dvacet let.
1. Kde jsme dnes
Na konci roku 2025 žilo v Poděbradech 15 238 obyvatel. Je to více než 14 536 obyvatel, které zachytilo Sčítání lidu v roce 2021.
Podle posledního sčítání bylo v Poděbradech 6 462 obydlených bytů. Z nich bylo 2 924 v rodinných domech a 3 413 v bytových domech. Celkový bytový fond byl ještě větší – zahrnoval také neobydlené byty.
Město přitom vlastní pouze část tohoto bytového fondu. V současnosti jde přibližně o 370 městských bytů, z nichž část tvoří byty zvláštního určení.
V přepočtu na počet obyvatel jde přibližně o 24 městských bytů na 1 000 obyvatel. To je zajímavé také ve srovnání s obdobně velkými českými městy. Ve skupině 112 měst s 10 až 50 tisíci obyvateli vychází podle údajů ze Sčítání ČSÚ 2021 vážený průměr právě na přibližně 24 obecních či státních bytů na 1 000 obyvatel, zatímco průměr jednotlivých měst činí přibližně 25,5 bytu na 1 000 obyvatel.
Poděbrady se tedy dnes pohybují přibližně kolem průměru srovnatelně velkých měst. To ale samo o sobě neznamená, že je současný počet bytů dostatečný i do budoucna.
Je také potřeba říci, že městské byty nejsou jen číslo v tabulce. Rozhodující je jejich stav. Městský bytový fond musí být dlouhodobě udržovaný, modernizovaný a energeticky rozumný. Pokud budeme byty pouze pronajímat a odkládat větší opravy, bude jejich skutečná hodnota postupně klesat.
Proto je potřeba vedle počtu bytů sledovat také jejich technický stav, plán rekonstrukcí, energetickou náročnost a náklady na jejich správu.
2. Nájemné: městské a komerční bydlení se vzdalují
Vývoj nájemného ukazuje, proč má smysl o městském bytovém fondu přemýšlet dlouhodobě.
V městských bytech byla ještě v roce 2024 u řady stávajících smluv sazba 82 Kč/m² měsíčně. Rada města následně schválila od 1. října 2024 novou sazbu 147 Kč/m². U stávajících nájemních smluv na dobu neurčitou bylo zároveň schváleno zvýšení původního nájemného o 20 % s účinností od 1. března 2025.
Rozdíl je přitom stále výrazný oproti běžnému trhu. Komerční nájemné v Poděbradech se dnes pohybuje kolem 300 Kč/m² měsíčně, přičemž aktuální medián nabídkového nájemného je přibližně 309 Kč/m². U městského bytu se sazbou 147 Kč/m² je tak nájemné zhruba poloviční oproti současné tržní úrovni.
U městského bytu tak město nemusí a ani nemá kopírovat každou změnu komerčního trhu. Smyslem městského bydlení je mimo jiné vytvořit určitou stabilní část nabídky, která není vystavena pouze vývoji tržních cen.
Městské bydlení zároveň umožňuje cíleně reagovat na konkrétní potřeby města. V roce 2026 například město poprvé připravilo dva startovací byty pro mladé se zvýhodněným nájemným. Je to zatím malý počet, ale ukazuje jednu z cest, jak může město svůj bytový fond využívat.
Právě zde vzniká důležitá otázka: kolik městských bytů budeme v budoucnu skutečně potřebovat?
3. Co nás čeká podle demografie
Pro další plánování máme od roku 2026 nový a poměrně podrobný podklad. Město si v březnu 2026 nechalo zpracovat novou demografickou prognózu, která zohledňuje porodnost, úmrtnost, migraci i plánovanou bytovou výstavbu.
Podle její střední varianty má počet obyvatel Poděbrad mezi lety 2026 a 2036 vzrůst z 15 423 na 16 386 obyvatel, tedy přibližně o 963 lidí neboli 6,2 %.
Poděbrady tedy nejsou městem, u kterého by se pro příští desetiletí očekávala populační stagnace nebo výrazný úbytek.
Hlavním motorem růstu má být migrace. Střední varianta prognózy předpokládá pro samotné Poděbrady migrační saldo přibližně +850 osob v letech 2025–2029 a dalších +820 osob v období 2030–2034. Do roku 2045 počítá přibližně s celkovým migračním saldem +3 330 osob.
Zároveň ale bude naše město stárnout. Prognóza upozorňuje zejména na růst skupiny nejstarších seniorů. V samotných Poděbradech má počet obyvatel nad 80 let dlouhodobě vzrůst až přibližně k 1 100 osobám.
To znamená, že za deset nebo patnáct let nebude potřeba pouze více bytů, ale také jiná struktura bytů. Budeme potřebovat více menších, dobře dostupných a bezbariérových bytů pro seniory.
Současně potřebujeme myslet na mladé lidi a mladé rodiny, které dnes často narážejí na vysokou cenu vlastního i nájemního bydlení. Startovací byty proto mohou být jedním z konkrétních nástrojů, které by město mělo postupně rozvíjet.
Bytová politika proto nemůže být pouze otázkou počtu bytů. Musí řešit také jejich velikost, umístění, dostupnost a účel.
4. Co dnes dělá Městská realitní Poděbrady
Důležitou součástí celého systému je Městská realitní Poděbrady. Její úloha není malá. Společnost zajišťuje správu městských bytů, ale také správu nebytových prostor a dalšího městského majetku.
Pro další plánování bychom proto měli mít jeden aktuální a veřejně dostupný přehled: kolik bytů město skutečně vlastní, kde se nacházejí, v jakém jsou technickém stavu, jaké jsou jejich náklady a jaké nájemné z nich město získává.
Městská realitní by podle mého názoru neměla být pouze správcem existujícího majetku. Pokud má město svůj bytový fond v dalších letech rozšiřovat, musí být jeho partnerem také při rekonstrukcích, přípravě nových projektů, hospodaření s nebytovými prostory a dlouhodobém plánování.
K tomu potřebujeme jasný finanční plán, plán oprav a investic a pravidelné vyhodnocování hospodaření. Stejně důležité je jasně nastavit odpovědnost vedení společnosti a dokončit všechny kroky spojené s novým nastavením jejího fungování.
5. Kam bychom měli směřovat
Pro stanovení realistického cíle není podle mého názoru nejvhodnější vycházet pouze z procenta všech bytů ve městě. Lepší je spojit demografickou prognózu se zkušeností obdobně velkých českých měst a s konkrétními potřebami Poděbrad.
U 112 českých měst s 10 až 50 tisíci obyvateli vychází průměr přibližně na 24 až 25,5 obecních či státních bytů na 1 000 obyvatel. Zároveň téměř 70 % obcí oslovených v průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj považovalo svůj bytový fond za nedostatečný a chtělo jej dále rozšiřovat.
Poděbrady budou mít podle demografické prognózy kolem roku 2036 více než 16 tisíc obyvatel. Při plánování je navíc potřeba vzít v úvahu i obyvatele, kteří ve městě fakticky žijí, ale nemají zde trvalé bydliště. Jejich počet se odhaduje přibližně na 2 500 osob.
Za rozumný dlouhodobý cíl proto považuji, aby město kolem roku 2036 disponovalo přibližně 420 až 480 městskými byty.
Při uvažovaném počtu přibližně 16 500 obyvatel by to znamenalo asi 25 až 29 městských bytů na 1 000 obyvatel. To odpovídá řádu, ve kterém se pohybují srovnatelně velká česká města, ale současně vytváří určitou rezervu pro očekávaný populační růst a stárnutí obyvatel.
Pokud dnes počítáme přibližně s 370 městskými byty, znamenalo by dosažení tohoto cíle rozšířit městský bytový fond přibližně o 50 až 110 bytů do roku 2036.
To je výrazně realističtější úkol než snaha během několika let vybudovat stovky nových městských bytů. Zároveň jde o dostatečně ambiciózní cíl, aby městský bytový fond neztrácel s růstem města svůj význam.
Neznamená to pouze stavět nové bytové domy. Cestou může být rekonstrukce současných objektů, využití vhodných městských pozemků, přestavba nebytových prostor, případné využití vhodných nemovitostí a také promyšlená spolupráce se soukromým sektorem.
Velmi pečlivě bychom měli zvažovat také prodej městských bytů. Byt, který dnes prodáme, už za několik let nemůžeme využít například jako startovací byt pro mladou rodinu, dostupné bydlení pro potřebné profese nebo bezbariérový byt pro seniora.
Pokud chceme městský bytový fond dlouhodobě rozvíjet, měli bychom proto s existujícími byty zacházet jako se strategickým majetkem města.
Co tedy potřebujeme?
Za prvé znát přesný stav současného bytového fondu – počet bytů, jejich technický stav, náklady a výnosy.
Za druhé mít dlouhodobý investiční plán, který řekne, které byty budeme rekonstruovat a kde můžeme stavět nové.
Za třetí nastavit profesionální správu městského majetku, včetně jasného finančního plánu Městské realitní.
A za čtvrté stanovit konkrétní a dosažitelný cíl pro růst městského bytového fondu – přibližně 420 až 480 bytů kolem roku 2036.
Poděbrady se mění. Podle nové demografické prognózy by počet obyvatel měl během příštích deseti let vzrůst přibližně o šest procent. Současně bude přibývat seniorů a město bude muset hledat cesty, jak zde udržet také mladé lidi a mladé rodiny.
Neměli bychom proto čekat, až bude problém s bydlením výraznější. Město má možnost ovlivnit, jak bude jeho bytový fond vypadat za deset nebo dvacet let.
Cílem by nemělo být vlastnit co nejvíce bytů za každou cenu. Cílem by měl být dostatečně velký, kvalitní a dobře spravovaný městský bytový fond, který bude odpovídat růstu a stárnutí Poděbrad a který bude mít skutečný význam pro fungování města.
Právě postupné rozšíření dnešního fondu přibližně z 370 na 420 až 480 bytů do roku 2036 může být konkrétním a realistickým cílem, o kterém má smysl vést další debatu.